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PROPOSICIÓN 201, PROYECTO DE LEY DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDA:

Explicación de la Secretaria Brewer del Voto a Favor y en Contra

SECRETARIA JAN BREWER: Votar "sí" deberá tener el efecto de otorgar a los compradores prospecto el derecho de interponer demandas debido a una acción de vivienda, permitiendo demandas legales a pesar de disposiciones alternas para la resolución de disputas en los contratos de ventas, acortando el periodo de aviso del consumidor comprador y de respuesta del vendedor y después de interponer acciones por defectos. Requiriendo que el vendedor inspeccione la vivienda después de recibir el aviso. Requiriendo que la oferta de cualquier vendedor incluya la opción de reemplazo o reparación a ser realizada por un contratista con licencia. Eliminando el derecho del vendedor de recibir honorarios de abogado y costos si el vendedor prevalece. Ordenando que el vendedor provea una garantía de 10 años en materiales y mano de obra. Requiriendo que el contrato para una vivienda nueva recién construida incluya una revelación de la relación financiera del vendedor con una institución financiera. No permitiendo que el vendedor requiera un depósito del comprador a menos que el contrato permita un período de cancelación de 100 días. Extendiendo de ocho a diez años el tiempo para interponer una acción legal contra cualquier persona realizando mejoramientos a un bien raíz. Y ampliando los remedios disponibles a un propietario que tenga éxito en una acción de vivienda contra el vendedor.

Votar "no" deberá tener el efecto de retener la ley actual con respecto a las acciones de la vivienda del comprador.

Argumento a Favor de la Proposición 201

SR. EDWARD ARMOUR: Muchas gracias.

SR. EDWARD ARMOUR: Muchas gracias. ¿La garantía de sus casas debería ser más larga que la garantía de su automóvil? Cuando era joven, mi padre usaba una palabra que odiaba, "responsabilidad". Tristemente, hoy, hay muchas promesas hechas y rotas. Miles de sus vecinos han tenido problemas verdaderos encubiertos y la causa subyacente de defectos de construcción ha sido escondida. Los arizonenses están perdiendo semanas de pago esperando a que la constructora se presente en sus puertas, perdiendo miles de dólares que tienen qué pagar por abogados, solamente para convencer a la constructora que su problema es verdadero.

Empezó cuando el miembro de un grupo de presión de la constructora convenció a la legislatura de despojar a los propietarios de casa de cualquier remedio substancial. La 201 restaura parte del equilibrio, y en la última votación, casi un 80 por ciento de los arizonenses apoyó nuestra medida práctica para restaurar sus derechos.

Preserva los acuerdos de arbitraje y mediación como una manera de resolver las disputas. Después de todo, no defectos significa no pleitos de cualquier tipo.

Nuestros adversarios son las constructoras que han prosperado durante todas nuestras vidas, pero hasta ahora le tendrían creyendo que la 201 es una arma de destrucción masiva que exhortará el comportamiento responsable. Los defectos graves de la construcción infligen la destrucción masiva de la economía en familias. Aún después de las reparaciones, con frecuencia continúan con una casa defectuosa que no pueden arreglar completamente y que no pueden vender.

En estos días, las corporaciones grandes tienen qué ser rescatadas, costándonos trillones de dólares sin responsabilidad alguna para el papel que jugaron en la crisis. Casi el 30 por ciento de las casas construidas en Arizona son construidas por corporaciones semejantes.

Le pido que haga lo que mi padre me pidió. Enseñe la responsabilidad. Haga que las constructoras se responsabilicen si éstas construyen mal una casa. La única pregunta es ahora, ¿votará usted para proteger a las familias de Arizona o para proteger a contratistas irresponsables?

Yo le insto para que vote sí a la proposición 201. Descubra más en voteyesonprop201.com.

Muchas gracias.

Argumento en Contra de la Proposición 201

SR. GRANT WOODS: Hola. Bien, yo no soy una constructora. Fui el Fiscal General para el estado de Arizona de 1991 a 1999. Pasé todo mi tiempo luchando a favor de los consumidores. Como abogado, estoy en el tribunal luchando para los Demandantes. Y me opongo a la Proposición 201. Pienso que es una mala idea.

Bueno, ¿cómo podría ser? ¿Por qué? Realmente, es engañosa. Esto no es acerca de los derechos de los propietarios de casa. De lo que realmente trata es de dar empleo completo a abogados de juzgados de otros estados. Y soy un abogado de juzgados, pero odio las demandas frívolas.

Lo que hace esta cosa que ellos han propuesto es que ha sido diseñada por abogados de California fuera del estado. Es como un tipo de industria artesanal allí. Lo que hace es que elimina, para toda intención y propósitos, nuestro proceso de mediación aquí en Arizona. Estamos tratando de deshacernos de demandas frívolas. Estamos tratando de mover a las personas a la mediación para realmente resolver los problemas, en lugar de sólo envolver a los abogados y tribunales en todo momento. Esto elimina eso. ¿Por qué? Sólo porque está escrito por abogados de juzgados para abogados de juzgados.

No es justo. Asegura que todos irán a la corte, y prohíbe que el Demandado recupere los honorarios de abogados. ¿Por qué sería eso? Es innecesario.

La ley de Arizona es realmente un modelo. Juntamos a todos, la Gobernadora se involucró, la legislatura se involucró, todos los poseedores de intereses se involucraron, y propusimos un proceso realmente bueno de mediación. No necesitamos deshacernos de él.

Los defensores de la 201 son principal y grandemente laborales, y 99 por ciento de su financiamiento viene de intereses fuera del estado. Se pasan de la raya. Los compradores de vivienda perspectivos, bajo la 201, pueden demandar. Ni siquiera tienen qué poseer una casa para entablar una demanda de que han sufrido daños.

Ahora, estoy contra las demandas frívolas. Esto es un tapete de bienvenida para que los abogados de California vengan aquí y hagan lo que han hecho allá, y eso es entablar demandas frívolas y tratar de extorsionarles el dinero a las personas. No beneficia a los consumidores, simplemente está mal.

Por cierto que, los promotores de vivienda bajo esto ni siquiera podrán arreglar los problemas si lo deseasen. Entonces échele un vistazo a www.stoplawsuitabuse.com. Únase conmigo a favor de los consumidores. Vote no en la proposición 201.

Preguntas y Respuestas para la Proposición 201

MODERADOR CAREY PFEFFER: Una pregunta para la Proposición 201 viene de Mónica. Ella pregunta: Mi casa fue construida en 1975. Si quiero vender mi casa, ¿tengo que proporcionar una garantía de 10 años al comprador?

Y asumo que significa si esto fuera a pasar, ¿yo entonces necesitaría proporcionar una garantía de 10 años al comprador?

Entonces, esto es alguien que tiene una casa que fue construida hace años. ¿Cuál sería el impacto?

SR. MIKE BRAUN: Carey, la ley actual y el texto de la Proposición 201, incluso si es adoptada, tiene una definición de "vendedor," y se encuentra en la página 66 del folleto publicitario.

El "vendedor" significa una persona o entidad que está en el negocio del diseño, construcción, o de la venta de desarrollos. Entonces, si esa persona que compró su casa en 1975 está en el negocio de la venta, podría decirse que, estaría cubierta. Pero suena como que ésta es propietaria personal que no satisfaría la definición de "vendedor" en la ley existente o enmendada.

MODERADOR CAREY PFEFFER: Una pregunta de Brad, y ésta trata con la Proposición 201, la Declaración de Derechos del Propietario de Casa.

Si la Proposición 201 es aprobada, ¿podrían aumentar la cantidad de demandas entabladas en los tribunales?

Pregunta de Brad: Si se aprueba la 201, ¿podría aumentar la cantidad de demandas entabladas en los tribunales?

De nuevo, la 201 es la Declaración de Derechos del Propietario de Casa. Probablemente vamos a necesitar permitir que nuestros expertos se aseguren de que ellos -- porque estaremos brincando de un artículo a otro, para que haya una pausa ocasional mientras ellos verifican la información de antecedentes.

SR. JOSEPH KANEFIELD: La pregunta es: ¿Aumentará el número de demandas si la Proposición 201 es aprobada? Obviamente, eso es especulación, y yo no puedo decir de una u otra manera.

Permítame decir solamente que si esta medida pasa, un comprador de casa tendrá el derecho de entablar una demanda en contra de un vendedor de casa. Aunque, si las partes aceptan el arbitraje o la mediación, éstas aún pueden entrar en ese proceso incluso si esta medida pasa.

MODERADOR CAREY PFEFFER: Una pregunta de Josh sobre la Proposición 201, Declaración de Derechos del Propietario de Casa: ¿Qué son las disposiciones alternativas de la resolución de disputas?

Está escrito bajo "sí" en la página 76 de la -- de la "guía del votante". Se refiere a disposiciones alternativas para la resolución de disputas. Y lo que Josh pregunta es, que -- ¿que son ésas? ¿O qué sería un ejemplo o ejemplos de lo que es eso?

De nuevo, eso está en -- si usted necesita una referencia concreta, en la página 76.

SR. MIKE BRAUN: Carey, yo pienso que la mejor manera de contestar eso es refiriéndose realmente a la página 68 del folleto. Bajo la ley existente de vivienda del comprador, la -- todas las disposiciones de la ley existente no aplican si el contrato para la casa nueva contiene procedimientos alternativos comercialmente razonables para la resolución de disputas, cosas como mediación o arbitraje. Entonces, si un contrato contiene esas provisiones razonables, entonces todos los otros procedimientos que están propuestos en el estatuto no son aplicables.

Esta medida revocaría esa excepción, para que incluso si el contrato llegase a contener procedimientos alternativos comercialmente razonables para la resolución de disputas, se permitiría a un comprador que pase por el sistema regular del tribunal y no tendría qué seguir dichos procedimientos.